Забудовники повторюють, що ціни і на "первинку", і на "вторинку" повинні скоро зрости. Однак ситуація на ринку нерухомості не має до цього реальних передумов. Навпаки, вона залишає надію, що через якийсь час вартість житлоплощі спуститься з небес на землю.

Новобудова зі знижкою

Покупці знову стали цікавитися новим житлом, говорять забудовники, тому ціни на квартири в новобудовах повинні скоро зрости. Найсильніше ціни просіли восени-узимку минулого року, а зараз ціни вирівнялися, запевняють представники будівельних компаній. На думку президента Асоціації фахівців з нерухомості України Андрія Шульги, вартість квадратних метрів нижче від сьогоднішньої не опуститься.

Будівельники традиційно знаходять безліч аргументів на користь того, що житло, яке зводиться ними, повинне подорожчати. Наприклад, дефіцит нового житла. Через кризу більшість будівництв зупинилася. "Немає передумов для здешевлення. Цього року в столиці буде здано максимум 500 тисяч метрів квартир, тоді як у минулі роки було до 1,2-1, 4 мільйони. Виникне дефіцит квартир, і ціни не опустяться", - цитує газета "Сьогодні" слова прес-секретаря ХК "Київміськбуд" Зої Федорчук.

Отут девелопери підмінюють причину і наслідок. Будівництва зупинились через відсутність грошей і в будівельників, і в покупців. Щоб хоч якось пожвавити ринок, влітку забудовники намагалися залучити клієнтів різноманітними знижками. При купівлі на виплат розмір знижки на квартиру в споруджуваному будинку становив 5-7%, при оплаті повної суми, дисконт міг досягати 30% заявленої вартості житла.

Незважаючи на літні знижки, охочих купувати квадратні метри навіть у добудованих будинках не додалося. Багато будівельних компаній змушені продовжити акції лояльності і восени.

Угод на первинному ринку практично нема, стверджують у консалтинговій компанії SV Development. "У літні місяці на первинному ринку нерухомості Києва відбувалося від двох до трьох десятків покупок, причому більшість із них - у тих будинках, які вже добудовані, але не введені в експлуатацію, тому що не отримані якісь документи. Це не ринок, - цитує "Власть денег" аналітика SV Development Сергія Костецького. - Ситуація на "первинці" залишається досить складною і поглиблюється ще й тим, що ціни на квартири на вторинному ринку практично такі ж, як у споруджуваних об'єктах (раніше була істотна різниця)".

Приватні власники нових квартир у вже готових будинках виставляють своє житло на продаж і готові поступатися до 10% вартості. Будівельним компаніям доведеться діяти так само, впевнені експерти. Зараз небагато претендентів навіть на найдешевше нове житло. Адже в тих, хто розмірковує про купівлю недорогої квартири в новобудові, своїх грошей на це не вистачає, а іпотечних кредитів на ринку немає і з'являться вони ще нескоро.

"Вторинка" іде вниз

Надії ріелторів на те, що вартість квартир на вторинному ринку влітку зросте, не виправдалися. За даними столичних порталів нерухомості, у серпні "вторинка" упала на 1-2%. Кількість угод в Києві в серпні в порівнянні з липнем знизилася у двічі - до 50 на місяць.

Традиційно ціни на "вторинні" квартири продавці виставляють у доларах. Тому багато фахівців пов'язують здешевлення житла і зниження кількості угод з літньою девальвацією гривні. І відзначають, що якщо долар подорожчає ще більше, то ринок просто "завмре", оскільки продавці будуть не готові поступатися більше 10%.

Є й протилежна думка: ціни через девальвацію все-таки підуть донизу. "Ринок житла інертний, тому вони знизяться протягом 1,5-2 місяців, адже власники квартир продають їх, щоб потім за виручену суму купити краще житло з доплатою, - наводить "Сьогодні" слова директора АН "Конкорд" Леоніда Косачева. - Виходить, якщо на 10% зросла валюта, таке ж здешевлення квартир ми побачимо до листопада: 1-кімнатні подешевшають на 5 тисяч доларів, 2-кімнатні - на 7 тисяч, 3-кімнатні - на 9 тисяч доларів".

Ще одна причина для зниження ціни на "вторинку" - відсутність іпотечних кредитів. Для купівлі не "убитої" однокімнатної квартири в нестарому будинку знадобиться 40-60 тисяч доларів, а на руках у покупців - не більше 30 тисяч. Іпотечних позик у валюті не буде в найближчі 3-5 років, говорять банкіри. Вони не ризикують почати кредитування на ринку, який падає, тому що не можуть спрогнозувати, скільки буде коштувати заставна квартира в найближчому майбутньому. Крім того, у банків нема "довгих" грошей, з яких можна видавати іпотеку, адже українці зараз відкривають депозити в основному не довше, ніж на рік.

Студенти і робітники не допомогли

З року в рік студенти-першокурсники допомагали ріелторам виправдати осіннє підвищення цін на оренду житла в Києві. Мовляв, вихідці з регіонів, які вступили на навчання в столицю, у вересні масово починали знімати житло. Цього року надії на студентів не виправдалися.

Більше того, розповіді про наплив студентів у вересні - просто байка. "Студенти старших курсів, які орендували житло, навіть якщо їхали на літо, квартири не звільняли, а тому вплинути на ціну не могли, - цитує "Газета по-київськи" аналітика SV Development Сергія Костецького. - Випускники або роз'їжджалися, або ж, якщо вирішували залишитися в Києві, починали підшукувати собі житло відразу після випуску, тобто в травні-червні, а не у вересні.

Першокурсники ж намагаються підшукати житло відразу після свого зарахування, ще влітку. У їх батьків грошей стало набагато менше, тому мало які іногородні студенти можуть собі дозволити знімати квартиру в Києві. Молоді люди або селяться в гуртожитках, або підшукують житло не в самій столиці, а в передмістях. При цьому намагаються знімати не цілу квартиру, а кімнату, найчастіше - в складчину.

Так само робить ще одна категорія клієнтів ріелторських агентств - приїжджі робітники. Багато "заробітчан" з регіонів раніше працювали на будівельних майданчиках і на виробничих підприємствах, які або скоротили число персоналу, або взагалі зупинилися.

Попит на ринку оренди суттєво нижчий від пропозиції. За даними SV Development, зараз у столиці здається близько 30 тисяч квартир, а реальних угод про знімання житла на місяць укладається всього 500. Іншими словами, на одного потенційного квартиронаймача припадає 60 орендодавців.

Кількість порожніх квартир, що здаються в оренду, збільшується завдяки спекулянтам. Раніше вони скуповували квадратні метри з наміром продати їх пізніше і дорожче. Тепер куплені на піку цін квартири продавати не вигідно. Тому таке житло здають в оренду за низькими цінами, аби тільки приносило якийсь прибуток.

В умовах перевищення пропозиції над попитом власники житла змушені йти на поступки: фіксувати ціну в гривні, оплачувати комунальні послуги, аби тільки постоялець не пішов.

Оскільки платоспроможний попит стоїть на місці, а пропозиція збільшується, ціни на оренду житла повинні восени просісти мінімум на 10%. Якщо падіння буде тривати такими ж темпами, можливо, через якийсь час вартість житлоплощі спуститься з небес на землю.