Субота, 27.04.2024, 06:14
Вітаю Вас Гість
Вітаю Вас Гість
Дошка оголошень, Нерухомість Львова,Будівельні матеріали ...
Новини Нерухомості в Україні
| Головна » Статті » Новини Нерухомості в Україну » Поради з нерухомості |
Як купувати зарубіжну нерухомість (Стаття) Нерухомість
| Будинок у
Європі росіяни купують не тільки з прицілом провести в ньому старість. Місцеві ринки пропонують
широкі можливості отримання доходу від вкладень у нерухомість. У міру того як московські
квартири втрачають свою інвестиційну привабливість, увагу росіян частково може
переключитися на зарубіжну нерухомість. У більшості європейських країн немає обмежень на покупку нерухомості іноземцями Її прибутковість при вдалому виборі об'єкта здатна скласти до 20-30% річних, при цьому рівень ризиків куди нижче, ніж у російській столиці. Крім того, купівля будинку за кордоном деколи виявляється доступніше, ніж аналогічна операція на батьківщині. Так, сьогодні за середньою ціною двокімнатної квартири в Москві реально придбати непоганий будинок на березі моря в ряді країн Східної Європи і в Туреччині. Спосіб перший: покупка "вторинки" Якщо інвестора в першу чергу цікавить збереження грошей або диверсифікація інвестиційних ризиків, то найпростіший спосіб - покупка готового житла в розвиненій, економічно стабільній країні. Причому за ті гроші, які підуть у Москві на покупку стандартної квартири, європейські ринки надають набагато ширший вибір. Наприклад, за 200 тис. євро можна купити двокімнатну квартиру в Москві, або котедж на Пелопоннесі (Греція) з видом на море, або віллу в Аланії (Туреччина), або пару апартаментів в Софії чи Бургасі (Болгарія) і т. п. "До того ж співвідношення ціна-якість при купівлі нових апартаментів в Європі принципово вище, ніж у Москві, - зауважує директор департаменту закордонної нерухомості компанії" Бест-нерухомість "Юлія Титова -. Вартість квадратного метра в спальних районах столиці рідко вписується в суму 3000 доларів(близько 2500 євро). При цьому квартири здаються без обробки, і терміни будівництва часто не витримуються. За ці ж гроші купуються апартаменти за кордоном. Звичайно в комплексі з інфраструктурою, що включає басейн, зелену зону, дитячі майданчики, паркування, а часто тенісні корти , SPA, ресторан, фітнес-центр та інші додаткові зручності. Квартиру покупець отримує з обробкою "під ключ" чудової якості, що відповідає європейським стандартам, в безпосередній близькості від моря ". Крім того, не можна сказати, що такі "консервативні" вкладення не забезпечать ніякого прибутку. У залежності від вибору країни придбання та продаж готового житла може принести від 10 до 30% річних. Якщо інвестор хоче зробити довготривале, але гарантоване вкладення коштів, йому варто подивитися на нерухомість Лондона, Парижа, а також на курортні французькі зони, де будинки дорожчають не дуже швидко, але зате стабільно - у силу незгасної популярності цих місць. У розрахунку на відносно швидкий дохід краще звернути увагу на країни, що розвиваються. ". Популярні ринки так званої високоризикової зони, де ще тільки складається система продажу нерухомості іноземцям Наприклад, Болгарія, Чорногорія", - стверджує гендиректор компанії Avenue Property Лариса Хорева. Втім, нерухомість майже у всіх країнах Східної Європи поки дорожчає щорічно не менше ніж на 20%. А Таллін і Рига в минулому році побили всі європейські рекорди: тут квадратні метри зросли в ціні більше ніж на 50%.На жаль, золотий час дли інвестицій в ці ринки упущено: у більшості країн зростання цін вже сповільнюється, а експерти все частіше говорять про те, що дані ринки перегріті. У найближчі рік-два куплене тут житло все ще буде приносити гідний прибуток у розмірі 20-25% річних, однак знайти хороший варіант за прийнятною ціною зараз практично неможливо. У більшості європейських країн сьогодні немає обмежень на покупку нерухомості іноземцями, хоча найчастіше заборони накладаються на купівлю землі. Найбільш налагоджені й прості схеми діють в Іспанії і на Кіпрі. Для того щоб стати місцевим домо-і землевласником, досить мати закордонний паспорт і гроші на рахунках у європейських банках, в тому числі і в російських. А ось в тих європейських країнах, що приєдналися до Євросоюзу нещодавно, є ряд перешкод, які, втім, в більшості випадків легко обійти за цілком законним і вже відпрацьованими схемами. "Наприклад, у Болгарії іноземець як приватна особа не може купити землю Але уподобаний ділянку можна придбати на фірму, відкриту спеціально для цієї мети У Чехії таку ж схему доводиться використовувати і для житлової нерухомості ..", - Розповідає начальник відділу закордонної нерухомості Столичного агентства нерухомості (СТАН) Олексій Пєшков. Подібний же сценарій доведеться застосовувати і в Хорватії. А в Туреччині для реєстрації права власності спочатку потрібно отримати вид на проживання. Спосіб другий: інвестиції в кредит Придбання житла в кредит може бути цікава не тільки тим, у яких немає вільних кількох десятків-сотень тисяч доларів. "Придбання житла в кредит вигідно, оскільки рівень інфляції в Росії значно перевершує банківську ставку по іпотечному кредитуванню за кордоном", - впевнена Юлія Титова. Найбільш лояльні до російським покупцям нерухомості банки Іспанії, Кіпру, Португалії. Тут росіянин може отримати іпотеку, володіючи документами, що підтверджують його дохід та сплату прибуткового податку. Правда, варто врахувати, що європейські банки вважають кандидата на кредит платоспроможним, тільки якщо він витрачає на виплати по кредиту не більше 30% від свого доходу. Росіянам в даний час доступні кредити в будь-яких банках вищевказаних країн. "Ставка по іпотеці там майже скрізь однакова і починається від позначки 4,5% річних", - відзначає керуючий директор компанії EstateService Геннадій Тузов. Як правило, позики видаються на суму 60-70% від вартості житла на строк до 20 років. А от банки Італії набагато більш консервативні і практично не дають іпотечних кредитів росіянам, навіть якщо клієнт відповідає всім необхідним вимогам. Тут, як і у Франції, до речі, прискіпливо ставляться до підтвердження платоспроможності потенційного покупця і його податковим деклараціям.Французькі банки крім цього вимагають ще й гарантій від великих європейських банків (рахунки в офшорах неприйнятні). Тобто потрібно довести, що ви є клієнтом такого банку і що у вас там лежить резервна сума, яка принаймні на 50% покриває запитуваний кредит. Та й самі умови кредитування в цих країнах менш цікаві: як правило, іноземцю дають суму не більш ніж 50-60% від вартості житла на строк до 10 років. А ось у привабливих для інвесторів країнах колишнього соціалістичного табору в більшості випадків отримати кредит іноземному клієнту дуже складно. Тим не менш, як відзначає Юлія Титова, деякі забудовники пропонують "кредитування", зокрема в Болгарії, строком до 5-20 років під 8-9% річних. Однак це не налагоджена банківська іпотека, а лізинг. Власником нерухомості до моменту повного погашення кредиту є не покупець, компанія а будівельна.Користуватися нерухомістю можна, але продавати і претендувати на візові пільги не вийде. Спосіб третій: купити і здавати Ставши власником апартаментів з видом на море або котеджу в спокійній і величавою Англії, їх можна здати в оренду і отримувати невеликий, але стабільний дохід. Власне, купівля заради здачі в оренду і є ще один варіант інвестування. Оренда може бути як довготривала (припустимо, якщо ви придбали будинок у розрахунку на віддалене майбутнє), так і короткочасна (на літній сезон або на півроку). Довгострокова оренда, як правило, актуальна для столиць і великих міст, короткострокова - для курортних зон. Щоправда, на думку ріелтерів, рішення стати рантьє не завжди виправдано: оскільки клопоту по здачі житла може виявитися більше, ніж прибутку. Якщо в Росії ринок оренди все ще "дикий" і це на руку орендодавцям, які в більшості своїй не платять ні копійки податків, то в жодній розвиненій європейській країні від податкових зобов'язань не сховатися. Так, в Італії, Франції, Іспанії орендодавець віддає в скарбницю до 30% свого прибутку. При цьому, за словами Геннадія Тузова, середній дохід від рентного бізнесу в Європі - 4-5% на рік. У країнах з більш динамічним зростанням цін (Центральна та Східна Європа) прибутковість буває і вище, так що період самоокупності проекту складе приблизно 10-12 років.Приблизно так само йде справа з рентою комерційної нерухомості. Нерідко росіяни використовують наступну схему купівлі житла в Європі: беруть кредит на купівлю готового житла і відразу починають його здавати. Отримана рента покриває значну частину щомісячних внесків по кредиту. Спосіб четвертий: випередити і заробити Найбільш прибутковий спосіб інвестування в закордонне житло - покупка нерухомості на початкових стадіях будівництва для наступного перепродажу. По суті, це те, що у нас називається "пайовою участю в будівництві" або "покупкою на етапі котловану". Такі операції приносять у середньому 25-30% річних прибутку на вкладений капітал. У разі придбання квартири на нульовому етапі покупцеві, як правило, пропонуються найбільш пільгові умови оплати, наприклад можливість безпроцентної розстрочки на термін будівництва. І, звичайно ж, у цей час квартири йдуть за найнижчими цінами, які зростають у міру появи поверхів.Середній термін будівництва нового комплексу від нульового циклу до здачі "під ключ" становить близько 18 місяців. За цей час ціна об'єкта - залежно від розташування, величини комплексу, наявності власної інфраструктури і т. д. - Зростає на 15-25% (за рахунок скорочення дисконту в міру переходу до кожного нового етапу будівництва). Крім того, за час будівництва на деяких ринках відбувається загальне зростання цін на рівні 20-50%. "Таким чином, якщо ви купите апартаменти в Іспанії або Болгарії на нульовому етапі будівництва, то через півтора року ринкова вартість вашої нерухомості може бути в півтора рази більше вкладеної суми", - говорить Титова Юлія. На відміну від Росії на європейських ринках ситуація, коли забудовник не виконує свої зобов'язання перед інвесторами, практично виключена. Договір між пайовиком і будівельною компанією гарантує зведення будинку у чітко встановлені терміни. Головна заковика схеми - грамотно вибрати місце і об'єкт, щоб згодом не було проблем з продажем. "По-перше, не всяка нерухомість швидко продається, а сенс інвестиційної схеми якраз у швидких продажах Крім того, у ряді країн є спеціальний податок, що обмежує спекулятивні дії в перші роки після придбання нерухомості або її будівництва.", - Попереджає Пєшков Олексій. Спосіб п'ятий: увійти в частку Як на російському ринку, так і на західних можна інвестувати кошти в нерухомість шляхом участі в пайовому інвестиційному фонді нерухомості або його західних аналогах. Прототипами російських ПІФів нерухомості можна вважати американські REIT (іпотечний інвестиційний траст). Втім, вони мають значні відмінності в порівнянні з вітчизняними аналогами. "Наприклад, REIT - це юридична особа, а ЗПІФ - комплекс майна, що не має статусу юрособи REIT поділяються на акціонерні, іпотечні та гібридні, а ЗПІФН -. На рентні, девелоперські, будівельні", - пояснює різницю член ради директорів УК "Нова"Рушана Гаріфулліна. Західний фонд для інвестицій можна вибрати самостійно, оцінивши його прибутковість по біржового лістингу (якщо ви хочете придбати акції публічно котируваної фонду). Також інформацію по прибутковості, складу і довготривалості REIT можна почерпнути в інтернеті, зокрема на сайті www.nareit.com, вивчивши журнал Real Estate Portfolio, а також у спеціалізованих фінансових консультантів. Процедура придбання акцій закордонних фондів нерухомості не відрізняється від покупки акцій і облігацій будь-яких західних корпорацій: клієнт перераховує гроші на банківський рахунок, вказаний у заявці, і стає власником паперу. Якщо немає часу або бажання займатися цим самостійно, можна звернутися до брокерів, у тому числі до російських, які мають доступ до бірж США. За словами керуючого директора Тор управління нерухомістю, директора фонду Тор Гарант Фонд нерухомості ТОВ Євгена Кускова, поріг входження в зарубіжні ПІФи нерухомості високий, оскільки вони часто не призначені для "роздрібних" інвесторів. "Дуже часто мінімальна сума інвестицій дорівнює 250 тис доларів, в деяких фондах -.. Від 100 тис доларів". З іншого боку, як стверджує Рушана Гаріфулліна, мінімальний поріг входження у фонди нерідко дорівнює вартості однієї акції. "При цьому акції американських фондів першої десятки коштують від 100 до 1000 доларів", - відзначає вона. Після покупки акцій зарубіжного фонду обов'язково присутній період замикання (безповоротний період) інвестицій, який, як правило, становить близько п'яти років. "Правда, ця вимога може згладжуватися проміжними виплатами дивідендів, якщо в інвестиційному меморандумі фонду такі передбачені", - додає Шматків Євген. Таким чином, цей спосіб інвестування цілком доступний для росіян. Інше питання: наскільки він ефективний? Експерти на цю тему висловлюються стримано. "Існують набагато більш привабливі активи для приватного інвестора А пайові фонди нерухомості гарні в основному для диверсифікації інвестицій.", - Вважає директор з розвитку Swiss Realty Group в країнах СНД Ілля Шершньов.Ще більш радикально відгукується про західних аналогах ПІФів Артем Цогоєв: "Прибутковість інвестицій в іноземні фонди нерухомості в середньому дорівнює 7-8% без урахування податків А податкові збори в цьому випадку становлять мінімум 30% від отриманого прибутку Так що, як бачите самі, .. інвестувати в ці папери не дуже вигідно ". На противагу цьому твердженню інші експерти посилаються на те, що інвестиції в закордонні ПІФи - це гарантована економічна безпека. "Крім того, в Європі та США для клієнта доступний набагато більший вибір фондів: у них - тисячі, у нас - десятки, - відзначає Шматків Євген - У закордонні ПІФи нерухомості вкладаються майже по всьому світу У залежності від своїх уподобань інвестор може вибирати .. як універсальні фонди, диверсифікують свої об'єкти за регіонами, класам нерухомості, типами доходу і т. п., так і спеціалізовані ". Зазвичай до покупки паїв вдаються як до додаткових інвестицій. Ілля Шершньов, наприклад, говорить про те, що практично кожна людина, що розміщає істотний капітал у швейцарському банку, частину своїх активів за порадою банкірів конвертує в паї пайових фондів нерухомості. "Тому якщо ваш капітал, розміщений в банках, становить понад 1 млн доларів, я б міг рекомендувати диверсифікувати 20-30% портфеля в подібні папери", - радить він. Спосіб шостий: розбудовуємо і продаємо На європейських ринках нерухомості, в тих районах, де земля сьогодні на вагу золота, а побудовані на ній особняки часто зберігають пам'ять про Першу світову війну, одним з популярних форм бізнесу в сфері нерухомості є купівля старих будинків - або розвалюються, або просто не відповідають ніякимуявленням про комфортний сучасному житло. Зрозуміло, в цій схемі придбання такого об'єкта - всього лише перший крок. Потім слід реставрація та подальший перепродаж оновленого володіння за набагато більшу суму, ніж та, яка була спочатку за нього сплачена. Ця схема поступово опановує і умами підприємливих росіян. У всякому разі, за словами Лариси Хоревій, близько 20% їх клієнтів цікавляться саме цим варіантом. "Тільки за минулий місяць до нас надійшли чотири заявки", - стверджує вона. У цілому даний варіант нічим не відрізняється від звичайної купівлі житла на вторинному ринку. Тільки тут покупці прагнуть знайти будинок не новий, а гірше і подряхлее. У той же час особливо прискіпливо покупці ставляться до місця покупки: обирають найбільш популярні міста, курортні зони. Успіх цих інвестицій у тому, щоб знайти "поганий" за якістю об'єкт в гарному місці. "Майже всі берегові лінії на популярних узбережжях вже давно розкуплені і забудовані, - коментує Лариса Хорєва -. Купити вільна ділянка землі, наприклад, на Лазурному березі сьогодні нереально". За її словами, зараз подібні операції з нерухомістю вже стали окремим і постійним бізнесом. Основна територія діяльності інвесторів - узбережжя Франції, Італії та Греції. Як правило, вони купують будинки і вілли, розташовані на першій лінії моря поблизу об'єктів інфраструктури (якщо мова йде про приморських містах) або престижного, знакового місця, яким може бути, знову ж таки в залежності від обставин, старовинний замок, університет, банк і т.п. Але не слід забувати, що в Європі більш трепетно ставляться до власного спадщини, ніж у нас. Нехай це буде і нічим не примітний будинок, але будь-які прибудови і зміни зовнішнього вигляду старої будівлі здійснюються з дозволу місцевих муніципалітетів. Наприклад, у ряді міст Греції дахи будинків історично викладаються червоною черепицею, і прийти сюди "зі своїм кольором" вам не дозволять. Дохідність від таких операцій залежить від країни, місця розташування будинку, витрат не ремонт і десятка інших дрібних факторів. | |
| Переглядів: 2066 | Теги: | Рейтинг: 0.0/0 |
| Всього коментарів: 0 | |
| Поиск |
| Block title |