Відповідь:

Популярним, але одним з найбільш ризикованих способів придбання квартир приватними інвесторами є інвестування житлового будівництва з наступною передачею профінансованої квартири.

Даний спосіб купівлі нерухомості дозволяє придбати житло в новобудовах, профінансувати його в розстрочку, уникнути додаткових витрат на брокерів і ріелторів, а також заощадити на різниці між вартістю в процесі будівництва та продажною вартістю житла за фактом його введення в експлуатацію, пише 100м2.

Можливо, ви вже не знайдете стандартний інвестиційний (пайовий, дольовий) договір, а вам запропонують абсолютно несподіваний спосіб придбання довгоочікуваної квартири, який може поставити під сумнів саму покупку житла.

До числа нових і несподіваних способів продажу вам житла відносяться:

1. Облігації (цільові, процентні, дисконтні).

2. Опційні контракти.

3. Інвестиційні сертифікати інститутів спільного інвестування, як правило, венчурних фондів.

Як бачимо, на зміну ері інвестиційно-пайових договорів приходять цінні папери як спосіб придбання приватними інвесторами нерухомості. Ціннопаперові схеми, безперечно, вирішують ряд проблем забудовників і генеральних інвесторів (від юридичних до податкових). Однак що несуть в собі українські корпоративні цінні папери для приватного інвестора, - це питання необхідно вирішити в першу чергу.

Кожна з вищевказаних цінних паперів має свої особливості придбання, при цьому явною перевагою будь-якого з них перед інвестиційними договорами є наступний момент. Так, при укладанні інвестиційного договору та його оплаті ви ще не власник, у вас навіть не виникають майнові права на майбутню квартиру, в той час як придбання квартири з використанням цінних паперів дозволяє ще на етапі будівництва та фізичної відсутності об'єкта нерухомості стати власником такого товару (майна), як цінний папір. Тепер ваші можливості по розпорядженню цінним папером будуть залежати від її інвестиційної привабливості.

На сьогодні цільові будівельні облігації переважно представлені під квадратні метри (0,01; 0,5; 1 м ²) приміщень та безпосередньо під приміщення. Причому це можуть бути житлові та нежитлові приміщення, а також машино-місця, паркінги і т. д.

Перш ніж приступати до придбання цільових облігацій, приватному інвестору з метою власної фінансової безпеки необхідно визначити для себе наступні моменти:

1. Випуск цільових облігацій можливе при наявності затвердженого проекту на стадії проектно-кошторисної документації, що пройшов державну експертизу. Відповідно, у забудовника (генерального інвестора) - емітента облігацій - необхідно перевірити наявність затвердженого проекту. Його відсутність свідчить про те, що погашення облігації вибраної квартири може не відбутися.

2. Вивчити основний облігаційний документ - інформацію про випуск облігацій. Саме цей документ містить всі істотні характеристики випущених облігацій, а також опис їх життєвого циклу. Особливу увагу варто звернути на терміни та умови погашення емітентом облігацій.

Як правило, встановлений термін погашення, навіть якщо і допускається дострокове погашення облігацій, не збігається з декларованою вам датою введення об'єкта будівництва в експлуатацію, а відображає реальні очікування забудовника щодо термінів здачі об'єкта.

Більш того, для погашення цільових облігацій приміщенням або сукупністю квадратних метрів, під яку вони випущені, виділяється певний обмежений тимчасовими рамками термін (наприклад, 3 місяці).

При цьому якщо ви не встигаєте пред'явити облігації до погашення у встановлений термін, то можете втратити право на закріплене приміщення, і забудовник поверне вам тільки проінвестована кошти (відповідно до інформації про випуск облігацій).

3. Договір, який укладається з Вами про купівлю-продаж цінних паперів або договір інвестування будівництва шляхом купівлі-продажу цінних паперів має вторинне значення у порівнянні з юридичною силою публічного договору - інформації про випуск цінних паперів.

4. Ваші можливості щодо вільного відчуження облігацій будуть також залежати від умов випуску облігацій. У більшості випадків забудовники обмежують це право інвесторів своєю письмовою згодою.

5. При укладанні договору купівлі-продажу цінних паперів будьте готові до додаткових витрат на нотаріальне завірення, державне мито (1%), збір на обов'язкове пенсійне страхування (1%), оскільки вам ще належить укладати договір купівлі-продажу обраної квартири після її первинного оформлення на забудовника.

На зміну ері інвестиційно-пайових договорів приходять цінні папери як спосіб придбання приватними інвесторами нерухомості.

Дисконтні облігації - це облігації, не прив'язані до конкретного приміщення та об'єкту будівництва, що робить їх непривабливими для приватного інвестора, який залишається захищеним лише умовами запропонованого забудовником договору.

Дисконт за дисконтними облігаціями є, як правило, настільки символічним і значно відрізняється в меншу сторону від банківських депозитних ставок, що важко припустити зацікавленість приватних інвесторів в отриманні даного відсотка.

Більш того, термін обігу облігацій часом досягає десяти років без права дострокового погашення. Безумовно, якщо не обіцяна в договорі квартира, то дисконтна облігація може призвести до знецінення вкладених грошових коштів.

У свою чергу, забудовник, який випускає дисконтні облігації з метою продажу приміщень, пропонує інвестору врегулювати порядок обміну пакету дисконтних облігацій на квартиру шляхом укладення договорів купівлі-продажу дисконтних облігацій при одночасному підписанні договору бронювання приміщення.

За фактом введення об'єкта будівництва в експлуатацію та оформлення замовником приміщень на себе здійснюється обмін пакету дисконтних облігацій на приміщення на підставі договору міни облігацій на приміщення. Аналогічно побудована схема роботи забудовників і з процентними облігаціями.

Новітніми тенденціями з придбання житла в Україні є опційні контракти. Тому, шановні покупці, будьте готові до того, що вам запропонують спочатку заплатити грошові кошти (як правило, 30% від вартості нерухомості) за право укласти договір купівлі-продажу приміщення за собівартістю.

Все це буде оформлено на біржі, де ніби випадково зустрічаються покупець і продавець (тільки документально), і виражено в такій похідній цінних паперів, як опціон. Пізніше, за фактом появи нерухомості, вам буде запропоновано у нотаріуса укласти договір купівлі-продажу нерухомості з усіма супутніми цій процедурі витратами.

Більш рідкісним на сьогодні випадком є продаж вам як приватному інвесторові, що бажає придбати нерухомість, інвестиційних сертифікатів на пред'явника венчурного фонду. У той же час вже кілька проектів запущено за цією схемою.

Зважаючи на кардинальних правових змін на первинному ринку нерухомості, шановні приватні інвестори, будьте у всеозброєнні!